移民潮再起恐拖低港樓價 專業人士流失 中高價物業最受壓

移民潮再起恐拖低港樓價 專業人士流失 中高價物業最受壓


本港正醞釀的移民潮恐會拖低樓價。英國政府早前宣布,擁有英國國民(海外)護照(BNO)身份的港人,可申請簽證到英國居留,滿6年後符合條件可入籍,昨天(1月31日)起接受申請,英國內政部估計首年將有12萬至15萬人申請。分析認為,移民潮令置業需求下降,不排除引發物業拋售潮,成為本港樓價受壓的其中一個因素。

蔡金強:發展商不劈價賣樓

星級房地產分析員、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強預測,今年本港整體樓價跌約5%。他估計2021年新樓供應有2萬至2.5萬伙,較去年的1.2萬伙多約一倍,但發展商不會「劈價」賣樓,發售時只會較市價稍為下調,故樓價僅微跌。移民潮是樓價難以上升的原因,對中至高價樓壓力最大,大眾市場則不乏自住需求;超級豪宅則受惠於金融市場向好,這類樓盤走勢相對較佳。

運輸及房屋局數據顯示,去年私樓施工量大減三成六至1.18萬伙,落成量增逾五成至2.09萬伙,現樓貨尾1.2萬伙,估計未來3至4年私人住宅潛在新供應9.2萬個單位。

蔡金強指出,移民潮對樓市構成影響,較具移民條件的中產或專業人士留港意欲降低,加上內地精英不再對香港趨之若鶩,相關需求減少,未來兩年中至高價樓會受拖累。他說:「成日有睇樓,已有啲筍盤出現。」但相信移民盤不會海量湧現,移民不代表要即時放盤,尤其業主未必願意以低於市價出讓。由於環球央行放水下資金主要流入股市、債市及黃金,故不看好樓市前景。

單計英國,本港已有540萬人符合資格申請居留,包括近300萬BNO持有人,而過去半年累計已有約7000名BNO持有人及其受養人透過「特許入境許可」(LOTR)移居英國。英國政府預計,BNO簽證計劃開始後,首5年最少有25.8萬人利用此途徑居留當地。與以往比較,1990年至1994年香港主權移交前,有約30萬人移民外地,為二次大戰日本佔領香港時期後最大規模的移民潮。

BNO遷英5年料吸走5880億

美銀證券以英國內政部的預測數字推算,假設今年有15萬人移民英國,並以753萬元均價賣樓套現,基於平均樓按佔樓價18%,以及移民者清償按揭和提取強積金,推算流出本港的資本總額將達2802億元,相當於去年流入本港資本總額的一半,5年累計的資本流出可能達5880億元。這尚未包括港人移民英國以外地區所造成的影響。

美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷提醒,港人考慮移民前須審視各種因素,包括當地就業、子女升學及居住問題等,而移民獲得新身份最大的誘因是從當地所得的利益,例如醫療福利及免費教育等。他指出,申請移居英國門檻雖低,但要考慮的因素極多,「移民又移居」須具備豐厚經濟條件,故預計首年吸引少於2萬人申請。

瑞銀早前發表報告,預測今年本港新盤供應大增98%至2.7萬伙,但因發展商持貨能力強,不會減價賣樓,估計全年樓價持平。法巴認為,低息環境及房屋供應長期短缺,新供應集中於中端至大眾市場,預測今年樓價持平,最多可升5%。

第一太平戴維斯表示,利率處於低水平,惟短期失業率上升及新樓供應增加,預測今年樓價僅升3%至5%;豪宅在供應增加下,樓價料回落5%至10%。不過,中原集團創辦人施永青則預測,各種負面因素將逐漸消退,自住及投資需求重現,估計今年樓價上漲15%。

採訪、撰文:陳遠威