2800億元走資有幾勁? - 高天佑

2800億元走資有幾勁?

記得在2019年7月份、「反送中」社運爆發之初,筆者寫過〈買起全港後生仔〉一文,建議中港政府設立買賣機制,讓有意離開的市民賣出居留權(轉售予感興趣的內地人),理論上可獲取幾百萬元移民他鄉,相當於市場化之「留島不留人」,或有助紓緩社會矛盾。此項狂想式獻策當然未獲採納,但隨着《港區國安法》生效,有行政會議成員揚言「取消持BNO港人居留權」,同時有報告估計今年移民潮將引發2800億元資金外流,變相都是在兌現着筆者一年半前提出的方案。

美銀(BofA)上周發表研究報告,引用英國內政部數據,估計在「BNO移居計劃」啟動後,今起5年會有32萬合資格港人赴英,當中約15萬人會在今年內提交申請,美銀據此估算於2021年將引發約2800億元資本流出,看似是天文數字。

如沽售3.5萬伙「八球」物業

正因屬天文數字,大多數人對此難有具體概念。我們不妨用香港人最熟悉的「樓本位」方法計算,假設美銀估算的「2800億元走資」數字應驗,其實就相當於3.5萬個業主賣出800萬元物業之總額(3.5萬×800萬=2800億)。這恰好跟英國內政部數據吻合,事關今年若有15萬人移居英國,約合5萬個家庭,假設當中七成(3.5萬個)持有並將售出一個自置物業,平均每個物業市值800萬元,最後就得出2800億元這個金額。

換句話說,這股「移英潮」若為今年樓市帶來約3.5萬個、總值2800億元的放盤,將會造成多大影響?作為比較,去年在政局和疫情雙重衝擊下,全年住宅物業(一二手合計)成交約6萬宗,總額約5482億元。由此看來,「移英潮」帶來的放盤將相當於去年總成交約一半,可謂不容小覷,而且還未包括移居到台灣、加拿大、澳洲等地的人士。

實際上,香港從來都是「移民城市」,有人來也有人走。例如據政府統計處公布,去年約有2.9萬本港居民移居外地,同時有約3.9萬人移居來港(主要來自內地,當中不包括來港讀書或工作的「未定居」人士),再加上人口自然增長約4300人(出生減死亡),帶動香港總人口增加1.4萬人,達到750萬人,創新高。

拉遠一點看,在上一輪移民潮(八十年代末至九十年代初)期間,據估計共有逾50萬香港人離開,但本港總人口每年增長其實未嘗「斷纜」,由1980年約506萬人,到1996年增加至644萬人。即便在移民潮高峰期的1990年(六四事件翌年),人口增速放緩至僅0.3%,不過,源源不絕的新來港人士仍足以「填數」。

相對來說,早年從內地來港的多屬單程證人士,一般並不富裕,很難「一來港就買樓」,最多會對平租單位及公屋需求構成壓力。惟近年每年約有5萬個內地人持學生或工作簽證到香港,早已超過單程證梯隊,這類「新香港人」擁高學歷、高收入、人脈廣、家底厚,不少甚至是「富二代」、「富三代」,其財富購買力跟早年的單程證群體不可同日而語。

在《港區國安法》生效後,本港開始有互聯網服務商(ISP)實行「封網」,令不少人慨嘆法治和自由受損。然而任何事情都是相對,本港的資金、資訊、出入境自由度暫時仍較內地寬鬆,對部分內地人具一定吸引力。尤其中外關係偏向緊張,內地人愈來愈難去歐美國家留學、工作或定居,香港或許是退而求其次的「走出去」選項之一。

講到底,正如筆者本月初〈「樓神賣樓」與2021年樓市〉一文指出,香港所有顏色派系陣營人士一致估計今年會上演移民潮(差別在於規模),難免對樓市和經濟構成衝擊,但同時亦預算「新香港人」將帶來一定承接力。換言之,今起幾年香港樓市和經濟走勢,頗視乎「外流」和「南下」兩股水力的爭持。

筆者一年半前提議之「居留權買賣」狂想未獲採納,有行政會議成員近日卻揚言「取消持BNO港人居留權」,且不少業主料將自行賣樓「收錢」離港,接貨主力相信是「新香港人」,某程度等於兌現着筆者的方案。

倘放寬北水 變相留島不留人

樓市堪稱為本港經濟以至社會之定海神針,令人又愛又恨。在2019年之前的樓市狂潮期間,樓價高企滋生社會矛盾,政府連番採取「逆周期」調控,在縮減槓桿、提高交易成本、嘗試開拓供應之餘,更限制「北水」湧進樓市,例如叫停「投資移民」,以及向非本地買家(包括未住滿7年的內地來港人士)加徵30%印花稅(BSD及DSD)。

正因如此,萬一移民潮真的澎湃洶湧,港府有意穩定樓市大局,其實也有很大的「再逆周期」調節(鬆綁)空間。特別是「二次回歸」大勢所趨下,政府及非政府中方機構的派員來港需求料將激增,或可順水推舟,上演樓市版的「留島不留人」。