英國這類房子盡量不要買

英國這類房子盡量不要買

前段時間收到一個讀者諮詢,說自己之前在倫敦買的房子遇到了一些麻煩。

具體來說,他前幾年在倫敦金絲雀碼頭買了一套名為Pan Peninsula的高層公寓,但今年5月準備轉手的時候,卻發現因為無法提供EWS1Certificate(外牆火災審查證書),導致潛在買家無法申請貸款,只能全款支付。

這樣一來,他就不得不降價出售房子,而且,因為所有英國銀行在審核貸款時都需要這個EWS1 Certificate,因此他也沒辦法把房子向銀行進行抵押來申請貸款。

他還說,所有住在這棟樓的鄰居業主都面臨和他一樣的問題。

(更新,該盤現已有EWS1)

所以,這個EWS1證書到底是個什麼東西?竟然讓許多房東如此著急。

這一切,還要從2017年的一場世紀大火說起。

2017年6月,倫敦北肯辛頓的格倫菲爾塔(Grenfell Tower)發生火災,這座24層高的公寓樓被頃刻間摧毀,造成72人死亡。

火災發生時,現場至少有200名消防員和40輛消防車參與滅火,但依舊沒能防止這一悲劇的發生。

後來,經政府排查,格倫菲爾塔外牆覆層所使用的危險易燃材料——鋁複合材料ACM是導致火勢迅速蔓延的重要原因之一。

自那以後,英國政府開始重視起總高在18米以上的高層建築的防火安全。

為了保障住戶的安全,英國政府在2018年出台新規,要求去除所有高層建築外牆的易燃材料覆層。

除了上文提到的ACM和HPL(防火板),像鍍鋅、銅或鋼鍍層這樣的金屬鍍層複合材料(MCM)也被政府的消防安全專家小組納入易燃材料的範疇。

儘管如此,英國依然有不少建築還未完全拆除易燃覆層,安全隱患極大。

因此,英國政府在去年出台了一項規定,要求銀行在考慮提供貸款前,必須讓業主出示EWS1Certificate(外牆火災審查證書),以證明該房子已經達到了最新的防火標準。

英國住房部(MHCLG)發布的最新數據顯示,目前英國有450+棟的高層建築不符合新的建築法規,其中300多棟尚未完全拆除其不合規的外牆覆層。

截至2020年6月30日,英格蘭地區有246棟建築上仍覆蓋著類似格倫費爾大廈外牆的易燃覆層,其中104棟建築已經開始去除易燃材料,另外142棟尚未開始清除。

比如,開頭我提到的位於倫敦金絲雀碼頭的網紅樓Pan Peninsula(總共48層,2009年完工,現在是二手房)就是這個問題,從而導致其業主在轉售時非常困難,新買家即使想要買也基本不能貸款,需要全款現金,除非所有業主籌資先解決這一外牆防火問題。

這樣看來,對於我們投資者來說,提前了解如何在投資房產時避開這些不合格的建築,確實是非常必要的。

接下來,我會用問答的方式,再詳細梳理和解答一下投資房產時可能會遇到的外牆防火這塊的常見問題,以供大家參考。

怎樣才知道購買的公寓是否安全呢?

有格蘭菲爾塔大火慘案在前,公寓的安全性自然是投資者的心頭大事。

想要知道購買的樓盤是否安全,一個方法就是查看外牆覆層消防安全報告(Cladding Report),亦或者讓對方提供EWS1Certificate(外牆火災審查證書),以查詢建築外牆使用的材料是否符合防火標準。

值得注意的是,Cladding Report報告需要按照英國政府出台的最新標準,因此出具時間應在2018年12月之後。

目前看來,2018年之後完工的新房,因為開發商在開發的時候就知道了這一規定,所以基本都沒有這個問題,但對於次新房或二手房,投資者應提前向中介詢問該房源是否滿足最新的防火標準。

向銀行申請貸款時,是否需要提交公寓安全證明?

需要,一份外牆火災審查表(EWS1)必不可少。

2019年,英國政府出台了一項規定,要求銀行和其他房屋貸款機構在考慮提供房屋按揭貸款前,必須讓業主出示該建築的EWS1。

換句話說,業主只有提交了這個證書,才有資格貸款買房,否則就要全款支付。

由於這項規定剛出台不久,所以英國很多建築並沒有EWS1,這就使得很多出售此類房屋的業主很難將房產售出。

究其原因,一是目前有資格對其建築外牆安全性進行審核的RICS測量師很少,全英國祇有不到300名,而且申請流程繁瑣,意味著10年之內的這個檢測工程都不一定能完成。

具體申請流程如下:

其次,一些測量師或評估師因為擔心承擔法律責任,有的干脆拒絕參與評估;另外,租戶和業主在承擔這筆評估費用時還存在相互推諉的情況。

上述種種讓不少房東面臨著很大的困境。

據英媒披露,近期,特別是疫情期間,很多人直到在賣房的時候,才意識到了這個大問題。

尤其是上述繁雜的手續,導致很大一部分二手房很難出手,有些房主甚至因為打折出售。

即便不出售,業主們也面臨著巨額的外牆安全維修費用。

目前,全英有150萬套公寓需要進行外牆安全維修,預計總費用將達到150億英鎊。

其實費用倒是其次,主要是很多高樓有大量業主(比如上文提到的Pan Peninsula就有近800戶本地和海外業主),協調起來很不方便。

如果公寓外牆需要整改,業主如何處理?

如果公寓外牆需要整改,一種情況是業主們接受事實,平均分攤維修成本。

根據公寓情況,每個業主將有可能支付1萬到9萬英鎊不等,這是一筆不菲的開銷。

除此以外,業主們還可以根據Defective Premises Act (1972) (《房屋瑕疵法》)起訴開發商,一旦勝訴,運氣好的話,將有機會獲得賠款。

下面是法律條文的鏈接,感興趣的讀者可以自行查看:

需要注意的是,保險公司不會理賠,因為保險公司認為蓋樓的時候達到了當時的安全標準,後期標準變了,他們不需要負責。

投資哪些公寓安全係數更高?

就像我在前面寫的,由於這個政策是近兩年才出台,所以最近兩年完工的新公寓往往符合新防火標準,老公寓樓或二手房則風險更多。

不過,令人欣慰的是,英國政府也在大力整改那些不合格的老公寓樓。

一位政府發言人說:“我們已經明確表示,我們希望業主有責任保護他們的建築和居民的安全,並應盡可能支付修復費用。

我們將投入16億英鎊,加速拆除不安全的覆蓋物。 ”

目前,政府的這項工作已經取得了重大進展——超過75%的裝有ACM覆層的建築已經完成或正在進行修復。

公寓高度方面,雖然政府重點監管18米以上的高層建築,11米之內的矮樓暫時不在管控範圍之內,但監管趨勢日益嚴格。

值得注意的是,在下議院2020年6月更新的文件中提到,關於11米到18米之間的建築的審查,目前正在討論中,未來也可能被納入管控名單。


(截圖來自下議院官網:https://publications.parliament.uk/pa/cm5801/cmselect/cmcomloc/172/17205.htm)

英倫投資客寫在最後

總的來看,如果你要在英國購買高層二手公寓,特別是18米以上(近期可能降到11米以上)的公寓,必須要看清楚這個房子有沒有滿足最新的防火標準。

如果要買,盡量可以選擇最近一兩年開發的新樓,買二手的話,一定要提前問問清楚,問問這個房子有沒有EWS1證書。

https://www.ribao.co.uk/index.php?post=30147-%E8%8B%B1%E5%9B%BD%E8%BF%99%E7%B1%BB%E6%88%BF%E5%AD%90%E5%B0%BD%E9%87%8F%E4%B8%8D%E8%A6%81%E4%B9%B0