英國物業考察之旅心得(李紫晶)

英國物業考察之旅心得(李紫晶)

真是計劃趕不上變化!執筆之時,電視上播放着英國首相約翰遜向國民宣佈:英國因新冠疫情失控而需要第二度鎖國,因此我的全英物業考察之旅亦要結束。幸好還是完成了一半旅程,到訪了蘇格蘭四大城市(另加聖安德魯鎮)和倫敦,就是沒有去英格蘭北部一帶,但兩個月的旅程也大大提高了對英國房地產市場的認識,今次補上之前未有提及的心得,看看如何能提高英國物業投資的勝算。

由於英國物業買賣着眼於房間數量多於房屋面積,因此最好的投資物業種類是有永久土地產權的排屋(freehold terraced house),價錢較獨立屋和半獨立屋便宜,但可塑性同樣高。如果是單邊排屋更是最理想,多一隻窗便有機會多造一間房。另外,如能夠更改前後花園的用途,更可大大提升物業價值。

相反,最不吸引的應該是公寓(Flat)了,因為變不出花樣,所以價值提升不了太多。尤其那些Leasehold Flat,土地租期完了,還要向地主續約交租,支出增加之餘,還要考慮下手買家在租期日短下是否能做到按揭,不利於轉售。

蘇格蘭絕不遜於英格蘭

至於地區選擇,個人認為,蘇格蘭物業的投資價值絕不遜於英格蘭。與倫敦相比,愛丁堡未來人口及經濟亦持續增長,但見到太陽的時間(因倫敦經常落雨)、空氣、環境、水質更勝倫敦,有多姿多彩的文化生活,樓價較倫敦便宜。加上蘇格蘭政府還沒有放棄獨立念頭,必會着力發展經濟,增强實力以求脫離英國,因此無論能否獨立,這樣已利好蘇格蘭物業的價值。

至於其他潛力地區,紫晶以產業前景作為選擇的標準,當中已考慮了在IT,Fintech,Biotech等產業發展較好的城市,英格蘭三大城市——倫敦、曼徹斯特、伯明翰屬必然考慮之選,此外,布里斯托(Bristol)、利兹(Leeds)、雷丁(Reading)、卡迪夫(Cardiff)、米爾頓凱恩斯 (Milton Keynes)、利物浦 (Liverpool)也可以用the worst house on the best street 的策略考慮。

未去過這些地方不打緊,先選一兩個地點做功課,每星期到Rightmove記錄一下焦點地區的放盤量、叫價和售價變化。當疫情過後(但不知何時何日)走訪一下已可隨時出手!更高階的方法是參加網上拍賣,獲取便宜貨的新鮮資料(如 www.bondwolfauctions.com)。

看英國現時半鹹半淡的防疫措施,欲投資英國物業實在不用心急,今次英國經濟必然重創和失業率攀升,現在最重要是做足部署。

李紫晶

本欄隔周二刊出

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